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字号+作者:丝情原味网 来源:原味丝袜价格 2021年04月20日

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  深圳,起步于边陲小渔村,经过40多年的发展,终于成长为经济总量超万亿的国际大都市,跻身全国四大一线城市之列。但这里仍有很多与国际都会不相符的“边缘地带”,或者说是更具烟火气的“城中村”。

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  说起城中村,免不了提到城市更新。

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  据统计,2021年第一季度深圳共有97个城市更新项目发布了最新公告,公示内容包括计划草案、计划修改草案、更新意愿、实施主体确认等。其中,南山区11个、宝安区14个、龙华区19个、龙岗区45个、光明区8个。

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  南山区一直有着“最强行政区”的称号,仅一条粤海街道就汇聚了一千多家上市公司。

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  4月2日,由《环球时报》主办的“2021环球城市招商引资推介大会暨颁奖典礼”上,南山区凭借优越的城市区位优势、经济发展环境、人力资源创新环境、营商环境、民生保障环境及国际化发展程度等,入选“2020十大最具投资吸引力城区”,再一次证明了南山的强劲。

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  (图源:环球网)

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  今天要说的就是两个来自南山区的“网红旧改”,分别是桂庙新村城市更新项目和后海村城市更新项目。

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  桂庙新村位于南山区学府路和白石路交界处,毗邻深圳大学西门,是南山最早立村的村落之一,历史可追溯到清代。

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  桂庙新村内大部分自建楼都是上世纪90年代的建筑,楼与楼的间隔很小。早年间,深圳大学曾先后租赁桂庙新村村民住宅楼补充学生宿舍5000多个床位,还在学校开了一个后门,专供学生前往桂庙新村。

  由此,深大学子成为桂庙新村主要消费人群,桂庙新村也渐渐变成了深大的美食村、学生村,也因其活力、"小清新"成为了深圳最具代表性的城中村之一。

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  2015年10月,桂庙新村被划入《2015年深圳市城市更新单元计划第三批计划》,曾让不少深大学子感叹不已,不过之后就没有新的动向。

  直到去年(2020年)11月20日,南山区城市更新和土地规划整备局发布《关于南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元规划(草案)》的公示,桂庙新村即将成为历史的事才再一次引起人们关注。

  3月15日,《南山区粤海街道桂庙新村城市更新单元规划》获得深圳市南山区人民政府批准,并确定实施主体为深圳市阳光华艺房地产有限公司。

  

  (图源:咚咚找房)

  据规划,桂庙新村城市更新单元面积70424.4㎡,拆除用地面积70224.5㎡,开发建设用地面积41660.1㎡,规划容积369100㎡,容积率8.9。

  未来将建设有住宅、商业、办公及旅馆业建筑、社康、老年日照中心等,除常规的公共配套之外,项目还将配建一所12班制幼儿园,将为附近居民提供很大便利。

  目前,桂庙新村已进入签约阶段,按照深圳城市更新项目的进展速度,距离桂庙新村进入拆迁阶段还有一段时间,想去“最小清新村”打卡美食的吃货们可不要错过机会。

  

  (图源:咚咚找房)

  链家网显示,桂庙新村附近二手房包括锦隆花园、学林雅苑、创世纪滨海花园、厚德品园、中润百分百公寓、荟芳园等,但均显示“暂无价格”。据“二手房指导价”,周边二手房参考均价约在8-9万/㎡左右。

  

  

  (图源:链家网)

  不少人表示,“看到后海村的名字就觉得很霸气”。

  要知道后海可是南山区有名的集名校(南二外)、商业(海岸城)、企业(华润、阿里、百度)于一体的片区,附近的观海台、滨海之窗等小区依托着学区房优势,房价早已达到一个让人无法轻易企及的高度。

  与后海片区同名的后海村,自然引起不小关注。

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  后海村位于南山区粤海街道,西临天后西路,东至后海大道,南近东滨路,北近创业路。

  早在2016年,后海村城市更新单元便被列入《2016年深圳市城市更新单元计划第五批计划》;今年3月30日,南山区城市更新局公示了南山区粤海街道后海村城市更新单元规划(草案),预示着后海村将进入一个全新的阶段。

  据规划,本单元规划容积426060㎡,其中住宅284440㎡(含保障性住房35510㎡),商业、办公及旅馆业建筑125220㎡(含商业文化设施不低于6260㎡);规划建设一所12班制幼儿园、一所9班制幼儿园、一所30班制小学。

  可以预见,后海村旧改在教育方面的配套将会很充足。

  

  (图源:网络)

  目前后海村给人的整体感觉并不是很好,附近是低矮密集的老旧居民楼,狭窄的马路上行人、机动车、非机动车并排前行,道路安全隐患潜在大。

  道路还算平整干净,路边绿树成荫,周边多是商铺、小吃店、生活超市等,生活氛围颇为浓厚。

  

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  在实地探访中,路旁张贴的红红绿绿的出租信息倒是吸引了我。

  后海村虽然紧挨南山中心区,但这里的租金却并不高,附近很多企业公司的职员会在这里租住,使得后海村租房市场活跃。

  小到单间、大到三室一厅的整租,在后海村总能找到适合你的房子,租金几百至几千元不等。

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  链家网显示,后海村附近最典型的二手房小区便是卓越蔚蓝海岸,两者距离仅一个十字路口,步行5分钟即可到达。

  “二手房指导价”公布前,蔚蓝海岸(一期)的二手房均价约在12万/㎡左右,最高时点达到13万/㎡。

  

  (图源:链家网)

  

  (图源:房天下)

  在深圳的一众城市更新项目中,规模较大的华润城(大冲村旧改)、白石洲(沙河五村旧改)等,背后的开发商总是会被人津津乐道。诚如华润、绿景这些都是较有名气的大型开发商,桂庙新村和后海村两个旧改项目的开发商却显得小众许多。

  据公告,桂庙新村旧改项目的开发商是深圳市阳光华艺房地产有限公司,该公司成立于2002年,注册地在南山区南海大道西桂庙路北阳光华艺大厦,与桂庙新村相距不远。

  虽然是家小公司,但阳光华艺在深圳旧改行业小有名气,开发过南山城市花园、流塘阳光花园、阳光粤海门等旧改楼盘。

  目前,阳光华艺已在桂庙新村内设立城市更新办公室,后续工作正在有序进行中。

  

  (格隆汇楼市现场拍摄)

  与桂庙新村的有序进展不同,后海村虽然早在2018年便确定由远洋集团操刀,拆迁办公室也已经入驻。

  但笔者在实探中却发现,原本标注有“远洋集团”的宣传牌早已被遮挡,并且新设了“远祥置业”的牌子。

  

  

  (标有“远洋集团”的展牌被遮挡,新设“远祥置业”

  格隆汇楼市现场拍摄)

  

  目前关于两个旧改项目的信息并不太多,但肯定会有人会发出疑问——“城市更新项目值不值得?我能去博旧改吗?”

  笔者给到的建议是:

  01 - 等待周期长。

  城市更新是一个较为漫长的过程,前文提到的后海村旧改最早在2009年便开始洽谈相关工作,但直到2016年才立项、2021年才获得审批,如果耗得起确实可以搏一搏,毕竟关于深圳的“旧改致富神话”并不少见;

  02 - 产权要注意。

  深圳的城中村多是自建房、小产权,这类房产的产权并不清晰,尤其是小产权房并不受法律认可,如果是小产权房千万不要碰,不仅没有房产保证,即使被征收拆迁也很难获得保障;

  03 - 前期了解一定足。

  2020年12月底,深圳人大常委明确“旧住宅区签约面积与签约人数双95%后可征收,城中村合法住宅、住宅类历史违建签约人数单95%后可征收”,并在2021年3月1日正式执行。

  但在这之前的龙岗木头龙旧改就曾因为开发商与业主赔偿谈不拢,导致项目搁置13年才得以动工,如果不慎遇到这种“狮子大开口”的情况,免不了又会是一场漫长且无声的战役。

  综上,如果愿意等、流动资金充足者,旧改也是可以试试,但千万要做好心理准备。

  

  

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